不動産小口化商品
Real estate fractional products
『不動産小口化商品』の良し悪し
このページに辿り着いた方はおそらく不動産小口化商品について、ご関心があったり、他社と比較されて何が違うのか、どういった小口化商品を購入すればよいのか、など色々と調べられている方でしょう。
一般的なメリットやデメリットはインターネットで「不動産小口化商品」と検索すれば最近はAIがまとめて表示してくれますので、ここでは説明を割愛し、ご購入にあたって、確認すべき点のみお伝えいたします。
相続対策として有用な不動産小口化商品（任意組合型）ですが、プロはどのような視点で不動産小口化商品の良し悪しを判断するのか、以下に記載します。
確認すべきPOINT01
『償還実績』がたくさんある事業者を
選ぶべし
不動産小口化商品は複数の出資者が一つの不動産を購入して、運営している間は賃料収入が分配されますが、最終的には「購入した不動産を売却して元本相当の金額を出資者が回収する」までが一連の流れとなります。
2013年に税制改正され規制が緩和されてから、不動産小口化商品を提供する参入事業者が増え、償還実績がない事業者が増えてきました。
償還実績があるということは、適正な金額で資金を集めているという実績があるとも言えます。仮に業者が不動産を高値掴みしていたらどうなるでしょうか。
仮に対象不動産が割高で購入されていた場合、将来の売却時に購入時と同水準の価格で売却できない可能性があります。
その場合、出資者としては元本割れとなるおそれがあり、結果として投資が失敗に終わるリスクも否定できません。
こうしたリスクを避けるためにも、過去に償還（売却）まできちんと完了させた実績のある事業者を選ぶことが大切です。
確認すべきPOINT02
適正な利回りかどうか総合的に
判断すべし
物件選びのポイントとして、一般的に「利回り」をみる方も多いのではないでしょうか。しかし利回りは高ければ高いほど良いわけではありません。
利回りは不動産がどういう立地にあるか、その物件がどういう道路に面しているかを相場、周りの物件と比較して適正な利回りであるかどうかがポイントです。
債券と考え方は似ています。利回りが高ければ高いほど格付は低く危険度は高い、一方で利回りが低いと危険度は低く、安定しています。ロケーションに優れた不動産は資産価値を維持しやすい分、低利回りでも取引されます。
ロケーションに優れた不動産は
資産価値を維持しやすい分、
低利回りでも取引されます。
また、物件毎の出口戦略のストーリーが大切です。
例えば新しい物件であれば、10年経って売却するとした時に重要なのは、しっかりとテナントが入居していて、出資したときよりも賃料が上昇、又は維持していることです。次に投資する人も投資物件として購入するため、出資時よりも賃料が上がっていれば出資した金額よりも高い金額で売却というストーリーが成り立ちます。
反対に古い物件であれば、ビルやマンションを建てたい業者に最終的に売却をして利益を得るというストーリーが考えられます。この場合は開発用の土地としての売却になるため、土地としての価値や、テナントが将来的に問題なく退去してもらえるかといった視点も重要になります。
上記のように物件に合った出口戦略をきちんと立てられているか、ということも重要です。
不動産小口化商品に関するよくある懸念点
大地震などの自然災害が
発生すると価値が
無くなるのではないでしょうか。
当然、建物が毀損したり、周りの土地含めて土地が使えなくなるような状態になれば価値は毀損します。
ただ肝心なのは、そうなってもダメージを軽減できるよう、どのような不動産を持つかです。
駅近くの好立地で、その土地だけでまた新たに建築ができる土地に原則絞って組成されている不動産小口化商品ならばどうでしょうか。また建物は敢えて築年数が古く、仮に建物がなくなっても土地として価値が残る、不動産に対して土地の価格が高いものであればダメージは軽減できます。土地として価値を維持できていれば、建物が毀損しても土地を売却すれば大きく資産を減らすことはないでしょう。
仮に建物がなくなっても
土地として価値が残る、不動産に対して
土地の価格が高いものであれば ダメージは軽減
建物が古いと修繕費や管理が
心配なのですが…
きちんと修繕計画を立てられていて、追加の修繕費がないように管理・運営されている物件で、且つ新耐震基準（1981年6月1日以降）の物件であることが大切です。
物件であることが大切
不動産小口化商品を組成している
管理事業者が倒産したら
どうなるのでしょうか。
倒産してしまうとその後のパターンは３つが想定されます。
不動産小口化商品について
- 本ページは、一般的な情報提供を目的としたものであり、本ページをもって特定の不動産小口化商品を広告し、その契約締結を勧誘するものではありません。
- 当社は、不動産小口化商品を取扱うグループ会社をご紹介させていただく場合があります。グループ会社を紹介するにあたっては同意書を締結させていただきます。
- 不動産小口化商品は、分配金や元本が保証された商品ではありません。不動産小口化商品の購入に際しては、所定の手数料がかかります。購入にあたっては内容をご理解の上、お客さまご自身の判断と責任で行なってください。
- 不動産価格の変動等や、税制の改正、解釈もしくは運用の変更等により、予想外の負担が発生し、損失を被る可能性があります。