いま噂の『不動産小口化商品』について、実際に取り扱っている企業が解説します！

提供：株式会社青山財産ネットワークス

不動産への投資を手軽に始める手段として、不動産小口化商品が注目を集めています。商品を取り扱う事業者も増加しており、商品案内を受けたことのある方もいらっしゃるかと思います。本稿では不動産小口化商品の魅力を紹介することで、注目されている理由を解説します。

不動産小口化商品ってどんな商品？

不動産小口化商品とは、不動産への投資金額を小口に分けた商品のことを言います。類型としては、信託受益権などの金融商品取引法に基づくものと、不動産特定共同事業法という法律に基づくものに分類できます。

一般的には一棟の不動産を買うと、最低でも数千万円、場合によっては億単位のお金が必要になります。一方で不動産小口化商品は一棟の不動産を数万円～ 1,000万円程度に小口化しているので、少額から購入可能であり、所有分に応じた収益を受け取ることができます。簡単に言えば、複数の人が集まって不動産を購入・運用するサービスであり、不動産を単独で購入するよりも１人あたりの投資額が小さく、手軽に不動産投資・運用を始める事ができる商品です。

一言で不動産小口化商品と言っても、冒頭で記載したように様々な種類があるため、それぞれ特徴が異なります。以降は、その中でも富裕層の間でも人気が高い、不動産特定共同事業法に基づく「任意組合型」についてご紹介します。

不動産小口化商品のメリット

①不動産のプロが選んだ、個人では買えないグレードの物件を保有できる

不動産小口化商品を組成・運用しているのは不動産特定共同事業者として許可を受けた宅地建物取引業者です。商品として組成されるのは、数多くの物件の中からプロが選んだ不動産となるため、安心して投資しやすいでしょう。
また1人では数十億円するような規模の不動産を購入することは投資金額が莫大となるためにハードルが高いと思いますが、複数人での投資であればそれも可能となります。例えば東京都心の駅近のような資産価値が高い物件も小口化であれば所有できます。

②不動産管理の手間が少ない

不動産小口化商品は事業者が対象不動産の管理・運営の大半を行っています。単独で不動産を購入した場合、入居者から不満が出ないように管理をしなければいけません。日々忙しい中において自身で管理をするのは難しいですし、管理業者に任せれば負担は軽減できるものの、その手間を避けたいあまりに不動産の購入を諦めてしまう人もいるでしょう。
不動産小口化商品なら、事業者に不動産の管理を任せられるので、不動産投資を始めたことで時間的な成約を受ける心配は基本的にはありません。

③リスクを分散できる

不動産小口化商品でも最低数百万円単位の投資とはなりますが、単独で不動産を購入するよりもリスクを抑えやすいです。例えばマンション一室を購入した場合、入居者がいない間は賃料収入が０になってしまいます。
一方で一棟の不動産を小口化している場合、一部の部屋で退去が出ても賃料収入への影響は限定的となります。
また同じ金額で投資をする場合を考えても、不動産小口化商品の方が複数の物件に投資をしやすいので、物件を分散させることで更にリスクを軽減できます。

不動産小口化商品はM&A後の経営者にもオススメ

M&A後の経営者の方々の間でも、投資先として不動産小口化商品を選択する人が近年徐々に増えてきているように感じます。それは小口化されていて、手軽に投資ができること以外にも、M&A後の財産状況の変化への対策に有用であることが理由と考えられます。

①安定収益

以前よりも役員報酬が減額したというケースや、会社から離れる場合は収入がなくなるケースが多いことから安定的な収入を確保したいという想いを持つ方は非常に多いです。手間をかけずに不動産収入を得ることができる上に、小口化であることからリスクの分散をしやすい点からM&A後の収入確保の手段としての有力な選択肢になり得る商品であると思います。普段に必要な生活費の分は、不動産小口化商品から生まれる収入で賄うようにするといった、資金計画を立てられる方もいらっしゃいます。

②相続対策

不動産小口化商品であれば、相続対策と遺産分割をめぐるトラブル回避の効果が期待できます。
不動産の相続では相続額が高額の場合に、売却して現金化するか、誰がどれくらいの権利を保有するかなど、遺族間でトラブルになるケースも少なくありません。不動産小口化商品はすでに小口に分けられているため、ご家族の人数を考慮した口数を購入しておくことで、「１人〇口」のように、スムーズに分けることができます。
また、不動産小口化商品は、相続税評価額が現物不動産と同じ様に計算されます。よく比較対象となる投資先にREITがありますが、REITは金融商品と同様に相続時も時価で評価されます。これに対して不動産小口化商品は土地の場合は路線価方式、建物の場合は固定資産税評価額に基づいた金額となるので、REITや現金を相続する場合よりも相続税評価額が一般的に低くなる傾向があります。

さいごに

今回は不動産小口化商品（任意組合型）の魅力を中心に紹介しましたが、どのような商品にも留意点は存在します。代表的なものとしては、自由に物件の運営ができないことや、融資が使えないことです。商品によって取り扱いが異なる部分もあるので、確認の上で取組を検討する必要があります。
しかしながら留意点を踏まえた上でも、手間をなるべくかけずに収入の確保や相続対策をしたい方にとって、不動産小口化商品は向いている商品であると思います。株や債券といった他の資産との配分も考えながら、資産の一部に組み入れを検討してみてはいかがでしょうか。

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